“每个行业都有盘踞多年的在位者，他们总是让人们相信自己是这个位置的不二人选。”Leon Capital Group的亿万富豪创始人费尔南多·德莱昂说道，“而我在等待他们犯懒或自满的间隙，伺机而动。”

　　作为一位移民亿万富豪，费尔南多·德莱昂（Fernando De Leon）正在突破边界——不过，他对于给他贴上什么人口统计学方面的标签感到“不爽”：“最能体现我精神气质的标签其实是‘得州人’。”

　　几十年前，在其控股公司Leon Capital Group还没有成长为一家估值近30亿美元的企业集团时，费尔南多·德莱昂还是一个生活在墨西哥贫困家庭的孩子，每天需要跨过美墨边境前往得克萨斯州上学VSport体育。

　　他是家中唯一一个出生在美国医院的孩子，这让他拥有了美国公民的身份，能有机会进入美国的学校读书。他每天放学后从布朗斯维尔（Brownsville）回到家乡马塔莫罗斯（Matamoros），晚上再和农民的孩子们一起上学。他在墨西哥的老师有时会讲授相同的内容，但进度更快，这也让他在美国学校的同学中领先一步。

　　后来，当他被哈佛大学录取时，他第一个展示录取通知书的人就是那位美国边境检查员，“从我5岁开始，他见证了我一路的成长，每一天都未缺席。”现年46岁的德莱昂如是说。

　　日复一日的跨境求学不仅将他送入藤校，还让他进入华尔街，但在那里短暂闯荡后，他最终回到得州自立门户。

　　“创造财富的关键在于公司所有权，” 德莱昂表示，“这是美国资本主义中最隐秘的秘密之一。” 对他来说，另一个秘密是专注于自己熟悉的领域：从开发适合工薪阶层和中产阶级的住宅用地及公寓建筑开始，再拓展至提供基本生活服务的其他业务，比如医疗保健。如今，他的Leon Capital旗下运营12家公司，横跨11个行业，其中超过三分之一的公司估值达九位数。

　　“我一直都保持着穷人的心理状态，” 德莱昂说，“作为消费者，我一直都不理解奢侈品意义何在。就算是娱乐和体育，我也没太大兴趣。” 因此，他不会把钱投在赌场或超高端豪宅，而是押注于风险较低且人们始终需要的服务领域，因为这些市场的周期性较弱，增长的可预测性也更强。

　　德莱昂估值28亿美元的财富中，约四分之一都集中在住宅和工业房地产上，这些地产生意主要位于人口迅速增长的“阳光地带”城市。超过三分之一分布在医疗行业：心脏病学、牙科和眼科中心。剩下的则是多样化的投资组合，其中包括美发沙龙、保险以及治疗中心等，这些业务几乎全都是从他最初在房地产领域的投资项目扩展而来。

　　德莱昂认为自己与私募股权不同，因为他的投资时间跨度更长，而且他的公司基本都是从零起步，要么就是从少数几个地点逐步扩展成长。他把目光聚焦于发展迅速的地区，例如达拉斯和凤凰城——这些地区的拉丁裔人口增长格外迅速。德莱昂致力于为那里的新居民提供配套的基本服务。

　　“我敢说，比起那些身在象牙塔里的对冲基金人士，我们的投资模式对消费模式的理解更为透彻。” 他说，并补充道，他努力像一个朋友曾建议的那样，“更多关注自己在故土而非哈佛的成长经历。”

　　德莱昂是六个孩子中最小的一个，除了他，剩下的兄弟姐妹都出生在墨西哥。他的母亲为了让他在美国医院出生而跨越了边境。“我是特朗普所谓的‘锚婴’（anchor baby），但我是一个给美国交了很多税的锚婴。” 他打趣道。

　　VSport-胜利因您更精彩

　　英语是他的第二语言。四年级时，老师认为他的母语不是英语，不适合参加全国拼字比赛，并拒绝给他提供学习材料。他选择直面挑战，说服校长让他参赛，自己找来教材，在父亲的帮助下刻苦学习。虽然他的父亲并不会说英语，但通过拼读的方式助他一臂之力。最终，德莱昂在当地比赛中脱颖而出，次年又在地区比赛中一举夺冠，最终代表南得州前往华盛顿特区参赛。然而，父亲在60岁时去世，没能见证他抵达这一旅程的终段，那年德莱昂12岁。

　　父亲生前是一名律师，因健康欠佳，工作起来颇为吃力。他的去世让本就不富裕的家庭雪上加霜，迫使德莱昂另辟蹊径，帮家里赚钱。当时有美国房地产开发商借《北美自由贸易协定》（NAFTA）的契机，在墨西哥开展建设，他帮这些开发商做翻译。一次，他利用一个工会领袖对其祖母的多年仰慕，说服对方为一个项目授予劳工许可证，由此换取了约5%的项目股份。对于一个十几岁的少年来说，这样的谈判手腕无疑很高明，但正如德莱昂所解释的那样：“你知道是什么驱使你这样做的吗？是恐惧。‘我得为我的母亲做点什么，她在家里哭，因为我们付不起电费。’在这种情况下，你只能想办法解决问题。”

　　大学毕业后，德莱昂在高盛担任分析师，但他发现自己无法忍受华尔街工作的条条框框，而且做得也不是特别出色，于是他带着大概8万美元的积蓄重返得州，开始了自己的房地产生意。年少时有过和开发商打交道的经历，他觉得这是他最了解的行业了。他开着车在达拉斯四处转悠，寻找潜在的开发机会，但当时只有一个问题：他的资金不够，不足以开展实质性的投资。

　　“并不是每个搞建设的人刚起步时就有资源，” 他表示，“当你一无所有时，就得想办法让别人相信你。”

　　对他来说，这个人便是哈罗德·波尔曼（Harold Pollman），一位80多岁的房屋建造商。他拥有一块空地，但闲置了几十年，因为有一条小溪从中穿过，他觉得开发难度太大。几次在午后喝咖啡小聚后，二人结下了友谊。最终，德莱昂说服波尔曼，让他尝试获取分区和许可权，作为回报，需要让他参与开发该地块的住宅项目。他成功拿到所需许可，二人在该地块上建造了大约50套住宅。（在2004年的奠基仪式上VSport体育，德莱昂在发言时十分动情地感谢了波尔曼，打动了人群中的一位女士，她后来成为了德莱昂的妻子。）

　　2006年，德莱昂创立了Leon Capital，那是房地产行业情况颇为复杂的一个时期。他说，他当时注意到新购房者中次级贷款者的比例过高，从而认定市场前景不妙。2006年至2007年间，他几乎抛售了所有资产，套现约2000万美元。

　　这个时机把握得十分精妙。2007年至2008年金融危机爆发，他抓住机会购买问题资产和贷款，并对其重新定位：“就像当初用2美元买了股票，如今它能涨到100美元。” 德莱昂用新获得的资本扩展业务，购买并翻新更多公寓，随后又为快餐连锁餐厅开发房地产。他说，“我会为Chick-fil-A建造店面，因为那些大公司觉得做这种项目有失身份。” 他很快就将业务扩展到休斯顿、罗利和坦帕等地，提前十年抓住了新冠疫情后阳光地带人口和投资的增长浪潮。

　　凭借房地产业务，他得以近距离观察租户的生意，促使他在2014年前后再次转型。在留意到一家生意兴隆的兽医诊所后，他买下该诊所的股份，并开设了多家新诊所。（“兽医服务本不属于生活必需品，”他指出，“但现在人们都把宠物当家人看待，并没有把兽医护理当作可有可无的项目。”）2015年，在他位于达拉斯的购物中心，一家全科牙科诊所陷入了困境。他买下其全部股权，随后将业务重点转向他觉得更能盈利的口腔外科和儿童牙科。

　　“牙科医学堪称新的狂野西部，”美国普通牙科学会代表蒂姆·科辛斯基（Tim Kosinski）说。许多牙医拥有自己的诊所，但对商业知之甚少，因此越来越多的牙医将股份甚至整间诊所出售给负责运营事务的大公司。德莱昂与270多名医生合作，将Specialty Dental Brands发展成为一个拥有逾155间诊所的网络（他持有70%的股份，临床医生持有其余股份）。受此次成功的启发，德莱昂于2022年创办了第二家牙科机构：Frontline Dental Implant Specialists，该机构已拥有275家诊所（他持有75%的股份）。两家机构都是所属细分领域最大的美国牙科服务提供商之一。

　　德莱昂在他的许多其他公司也都采用了共享所有权模式。他拥有Leon Capital 100%的股份，但在各个具体业务中，他持有的股份低至70%，其余股份由公司运营者持有。

　　他大力押注的其他产业包括：从美发公司Mattison Avenue发展而来的41家美容院，该公司最初是一家租户，2016年拥有5家分店；20多家Physician Directed Partners眼科诊所，2022年其门店数量是11家；Advanced MedAesthetic Partners旗下62家医美中心，2022年它还只有4家门店。他说，他投资医美项目“几乎是不情不愿的”，因为它似乎是一项奢侈服务。在他成长的地方，“变美、人们对自己的感觉——这都不是必需品”。“但在繁荣已扎下根来的高收入西方经济体中，其重要性仅次于住房和食品。”

　　他说，每一项新业务都是他的团队从头开始建立起来的，他用出售其他子公司和房地产资产赚取的数十亿美元为他的十几家运营公司中的大多数提供了资金。

　　“你很少见到从事房地产的人会那样做，”位于埃尔帕索的房地产公司马利克集团（Mallick Group）首席执行官、德莱昂的朋友迈克尔·马利克（Michael Mallick）说。“我们往往更愿意守着自己的赛道，待在舒适区里。”

　　“这是我防御策略的一部分，”德莱昂解释道。“在不同的行业持有不同的头寸，这样这些头寸就很难受到市场波动影响。我就是用这种方式打造我的小伯克希尔·哈撒韦（Berkshire Hathaway）的。”

　　德莱昂迄今为止最佳投资之一是房地产数据平台Crexi。近九年前，他和首席执行官迈克·德乔治（Mike DeGiorgio）基于一个简单的概念推出了该平台：类似于房地产平台Zillow，但面向商业房地产。Crexi目前随时都拥有约30亿平方英尺的可出租面积和价值6000亿美元的待售房产，用户可以购买、出售和竞标房地产，也可以利用平台5500万份销售可比数据和1.6亿份房产记录来决定出租或购买的建筑物的定价。

　　2015年起步时，Crexi的团队给能接触到的每一位行业专业人士打电话（打了数十万个电话），希望向他们做演示，德莱昂则说服自己手下的所有经纪人试用这个平台。通过提供相对便宜、用户友好的界面和全国范围内十分精细的房产细节，Crexi脱颖而出。世邦魏理仕资本市场（CBRE Capital Markets）高级副总裁卡莉·伊阿科诺（Karly Iacono）表示：“Crexi在极短的时间内发展壮大，甚至成为全球顶级公司的资源。”她指出，CoStar仍然坐拥范围更广、时间跨度更长的数据集，但她补充说，对于Crexi来说，赶上CoStar“只是时间和扩充数据集的问题。”

　　德莱昂认为，Crexi的数据比他拥有的任何一栋建筑都更有价值。Crexi在2022年的一轮融资中估值5亿美元，是美国最大的商业房地产数据平台之一，仅次于成立于1987年、市值296亿美元的CoStar网站。Crexi每月有大约300万用户，CoStar旗下与之竞争的LoopNet平台有1300万。

　　据Leon Capital Group称，公司如今拥有4000多名员工，年收入超过8亿美元，自成立以来，其投资退出的年回报率约为35%。德莱昂表示，一些家族理财室已经参与投资了特定房地产项目。为了在欧洲开发工业房地产，他与亿万富豪罗斯·佩罗（Ross Perot）的Hillwood公司展开了合作。

　　自2024年初以来，德莱昂开始通过iCapitalMarketplace向机构投资者和注册投资顾问募集资金。公司最近推出了三只房地产投资基金，将开发医疗保健、工业和多户住宅地产，已从一些未披露的投资者那里筹集了约2.5亿美元（计划筹集5亿美元）；德莱昂表示，自己将再出资约1.5亿美元换取30%的份额，他还说，拥有更广泛的投资者将有助于公司保持竞争力。

　　这可能是一个制胜的策略。近年来，美国各地房地产企业以放缓或暂停建设的方式应对高利率。讽刺的是，这意味着现在正是建设的好时机：能够在几年内推出房产的开发商会发现，由于供应减少，他们可以要价很高。“逆向思考者，例如Leon Capital这样具有创造力的公司将会胜出。”得州纽马克（Newmark）分析师帕特·琼斯（Pat Jones）表示：“你可以看到，Leon Capital所做的事情就是在大多数人无法启动项目的时候，寻找非常规资本来启动项目。”

　　德莱昂现在是美国最富有的墨西哥裔美国人之一，已经完全摆脱儿时在马塔莫罗斯所经历的贫困生活，但他说这种贫困已在他身上烙下印记。

　　“在那种情况下长大，你自然会害怕重回那种境地，这种恐惧有利于消除傲慢，”他补充道。“‘不赔钱’的理念已深深刻在我和我们所有企业的DNA中。”他和他的兄弟姐妹之间曾经存在巨大差距，但现如今，这种差距在某种程度上正逐步缩小，特别是他们成了美国归化公民之后。不过，他的兄弟姐妹仍然过着简朴的生活，其中一个是机械师，还有一个是公交车司机。

　　“我很幸运，”他说。“我是美国公民，但他们以前不是。这让我们的命运天差地别。我从小就会说英语……见识了很多事情，也有机会参与很多事情VSport体育。这种区别就始于那个决定性的时刻：一位怀孕的母亲开车越过边境。”德莱昂仍然定期进入墨西哥探亲，他说现在的边境比他小时候更加混乱。他认为移民法官应该驻扎在入境点，并在寻求庇护者抵达后几小时内裁决案件。（目前这个流程通常需要数年时间。）

　　至于他对Leon Capital的目标，德莱昂目前正在努力为他在墨西哥的工业房地产业务建立新的滩头阵地，还计划对他的贷款和保险公司进行更多投资。从长远来看，他的目标甚至还要更宏伟。

　　“我是一个好胜的人。我很想在未来30或50年内击败沃伦·巴菲特，”德莱昂说。一路走来，他希望成为来自弱势背景的年轻拉丁裔的榜样。“有些人能成为榜样，提供鼓舞人心的参照点。沃伦·巴菲特似乎就代表了二战后的美国，就像苹果派一样有象征意义。今天的美国在人口结构上有些不一样了，那我能不能为美国的新面孔们提供类似的参照点呢？”